Les loyers perçus dans le cadre d'une location saisonnière sont imposés comme en matière de location meublée, c'est-à-dire dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
Ils peuvent être imposés forfaitairement ou au réel, au choix du contribuable.
Le choix du régime fiscal
Ce régime est également appelé « micro-entreprise » ou « micro-bic ». Les recettes annuelles bénéficient d’un abattement forfaitaire, qui est supposé inclure la totalité des charges et frais relatifs au logement.
Attention, si vous optez pour le régime de l’imposition forfaitaire, les recettes doivent inclure l’ensemble des sommes perçues au titre de la location. En d’autres termes, si vous avez confié la gestion de votre logement à une agence (ou à une conciergerie), vous devez déclarer les loyers nets ainsi que les frais d’agence, frais de ménages, et même les frais retenus par les plateformes de type AirBnB ou Booking.
Par ailleurs, aucune réduction supplémentaire n’est autorisée.
L’avantage du fonctionnement en micro-bic est qu’il est extrêmement simple et ne nécessite aucune compétence comptable ou fiscale particulière. Nous verrons qu’il n’est toutefois pas toujours le plus avantageux, surtout lorsque vous ne gérez pas vous même directement la location de votre logement.
- L’abattement fiscal est de 50% pour les locations de meublés de tourisme non classés
C’est le cas le plus fréquent, qui s’applique automatiquement et sans formalités. Sous réserve que vos recettes (loyers+charges) ne dépassent pas 77 700€ par an (ce qui est le plus souvent le cas), vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50%. Cela signifie que seuls 50% de vos loyers et charge sont pris en compte dans les revenus de l’année fiscale concernée.
Exemple:
Le logement a généré 50K€ de revenus, répartis entre rémunération nette du propriétaire, commission d’agence et de plateformes, et frais de ménage. Vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de 50%, soit 25K€, et 25K€ seront pris en compte dans votre déclaration d’impôts et imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
- L’ abattement fiscal est de 71% pour les locations de meublés de tourisme classés
Si le logement a fait l’objet d’un classement officiel par un organisme agréé par le ministère du tourisme (1 étoile, 2 étoiles, 3 étoiles, etc.) l’abattement sur les recettes perçues est porté à 71% et seuls 29% des recettes sont intégrées au revenu fiscal de l’année concernée.
Dans notre exemple ce seraient 14,5 K€ qui seraient à déclarer à l’impôt sur le revenu.
A noter que les mêmes seuils de 77 700€ et de 188 700€ s’appliquent, selon que le meublé de tourisme soit classé ou pas. Au delà de ces seuils, le régime réel est obligatoire.
En dessous de ces seuils (qui représente la situation la plus courante), vous devez opter pour le régime réel, soit en début d’activité (dans la déclaration de début d’activité), soit en cours d’activité en informant le service des impôts de votre souhait d’être placé sur le régime réel d’imposition.
Au régime réel, vous déduisez de l’assiette de l’impôts l’ensemble des frais liés au logement:
- taxe foncière
- travaux et investissements
- charges de copropriété
- interêts d’emprunt
- Frais d’électricité, d’eau, d’internet etc.
- Commissions d’agence
- Ménage, blanchisserie, jardiner, entretien divers
- Amortissement
- etc.
L’option pour le régime réel, dans les faits peu choisie par les particuliers, peut pourtant s’avérer très judicieuse en terme de fiscalité. En effet, mis bout à bout, l’ensemble des frais peut rapidement dépasser les 50% des recettes, et même souvent les 71%, et ce d’autant plus qu’il est possible de déduire des amortissements.
Zoom sur les amortissements
L’amortissement est un mécanisme comptable qui consiste à chiffrer la dépréciation de la valeur d’un bien sur une certaine durée. Il a pour effet de réduire la base imposable, et donc la fiscalité du bénéficiaire.
Lorsque vous optez pour le régime réel, vous pouvez déduire le prix d’achat du bien immobilier. La perte de valeur est assimilée à une dépense fictive qui est imputée chaque année. Cela fonctionne aussi pour les gros éléments de mobilier, les travaux d’intérieur ou les grosses opérations de rénovation (attention les meubles d’une valeur de moins de 600€ TTC ne sont pas considérés comme des immobilisations et ne peuvent pas être amortis).
L’amortissement d’un bien débute l’année ou vous devenez propriétaire du logement, il est ensuite constaté chaque année. En règle générale il est possible d’amortir jusqu’à 85% de la valeur de l’actif (les 15% restant correspondent au prix du foncier, qui n’est pas amortissable).
L’amortissement est généralement calculé sur une durée de 30 ans (cette durée d’amortissement est une moyenne, il est donc important d’entrer dans le détail avec son expert comptable)
La formule de calcul est la suivante:
Montant de l’amortissement = valeur du bien immobilier X valeur d’amortissement / durée d’amortissement
Par exemple:
- Prix d’achat du bien: 250 000 €
- La valeur moyenne d’amortissement est fixée à 85% sur une durée de 30 ans
- Le montant de l’amortissement est évaluée à: 250 000 X 85% / 30 = 7083€
Vous avez également la possibilité d’amortir le mobilier. Le mobilier amorti s’entend comme l’ensemble des éléments mis à la disposition des locataires. L’administration fiscale fixe une durée d’usage de 10 ans pour les immobilisations. Toutefois dans la pratique les durées d’amortissement retenues sont inférieures.
Par exemple, une télévision peut s’amortir sur 5 ans. Cela signifie que vous avez la possibilité de dédire 20% du coût de la télévision pendant 5 ans. Une table peut s’amortir sur 10 ans, vous pourrez déduire 10% de sa valeur pour 10 ans.
Je vous conseille de faire appel à un expert comptable pour calculer l’amortissement de votre mobilier.
Cas pratique
Vous avez acheté un appartement pour un prix de 150K€ et avez investi 10K€ dans le mobilier et la décoration. Vous avez confié la gestion et la commercialisation de cet appartement a une conciergerie. Les recettes générées sont d’environ 15K€ par an.
Régime d’imposition forfaitaire: Si le meublés de tourisme n’est pas classé, vos revenus imposables sont de 7500€. Si le logement est classé, vos revenus imposables sont de 4350€
Régime d’imposition réel:
Calculons les charges déductibles:
Le total des frais déductible est de 13 950€. Les revenus imposables sont de 1050€.
A noter que la déduction de l’amortissement est plafonnée selon des règles définies par l’administration fiscale. Il conviendra de vous renseigner auprès de votre expert comptable.
Dois t-on payer la taxe d'habitation ?
La taxe d’habitation a été supprimée sur les résidences principales en 2023. Elle a toutefois été maintenue sur les résidences secondaires et a tendance à augmenter, voire à beaucoup augmenter !
Si vous gérez vous même votre logement meublé et que vous le louez pour de courtes durées (locations touristiques) vous n’aurez pas le choix, il faudra vous acquitter de la taxe d’habitation.
Toutefois, si vous confiez la gestion et la commercialisation de votre logement à une agence (conciergerie) et que le mandat de gestion ne prévoit pas de réserve de jouissance à votre profit (c’est à dire ne prévoit pas expressément la possibilité que vous puissiez utiliser le logement a titre personnel une partie de l’année) vous serez exonéré de la totalité de la taxe d’habitation.
Bon à savoir si vous hésitez entre gérer vous même ou confier votre logement à une conciergerie ! Finalement les frais de gestion sont en partie financés par l’économie de taxe d’habitation réalisée.
Evolutions récentes
Pour faire face à la raréfaction de l’offre de résidences principales dans certaines zones tendues, les débats font rage en matière de fiscalité des meublés de tourisme. Plusieurs amendements de la Loi de Finance 2024 (applicables aux loyers perçus en 2023) visaient à fortement réduire l’abattement fiscal et le plafond de 77 700€, avant que le gouvernement ne supprime finalement par erreur tous les avantages fiscaux des meublés de tourisme !
Il semblerait aujourd’hui que par mesure d’équité fiscale, les avantages fiscaux ne soient pas remis en cause pour les loyers perçus en 2023. En effet, difficile d’annoncer aux contribuables une règle moins favorable en fin d’année, alors qu’ils auraient pu, en toute connaissance de cause, opter pour le régime réel, qui impose de tenir une comptabilité commerciale et ne s’improvise pas en quelques jours.
Gageons toutefois que le débat n’est pas clos et il est certain que la fiscalité des locations de meublés de tourisme va évoluer à court terme.
L’avantage qui était accordé aux meublés de tourisme classés pourrait disparaître purement et simplement.
Se pose ainsi la question du devenir des meublés de tourisme classés. Les procédure de classement sont onéreuses, limitées dans le temps, et imposent de respecter une grille de prestations et d’équipements parfois obsolète, pensée avant l’arrivée des plateforme de mise en relation (ou la qualité se base sur les notes de voyageurs et non sur l’obtention d’étoiles). Le seul avantage qui demeure est la facturation d’une taxe de séjour forfaitaire, plus avantageuse pour les voyageurs. Mais il s’agit d’un avantage marginal.
